Wenn es keine A-Lage ist: So gelingt der Verkauf problembehafteter Immobilien(-kredite).

EOS erkennt das Potenzial schwieriger Immobilien: Der Finanzdienstleister bewertet schon seit Jahren Immobilien, mit denen ausgefallene Kredite besichert sind. Diese Erfahrung nutzen immer mehr Investoren, die zügig verkaufen wollen.

Finanzmärkte
  • EOS etabliert sich immer mehr als Käufer von problembehafteten Immobilien(-krediten): Im letzten Geschäftsjahr gelang der Kauf eines millionenschweren Rekord-Portfolios.
  • Normalerweise sind solche Objekte schwierig zu verkaufen, weil sich Investoren gegen jedes erdenkliche Risiko absichern wollen.
  • EOS nutzt die Erfahrung aus dem Geschäft mit immobilienbesicherten Krediten: Hier analysiert EOS seit Jahren das Potenzial schwieriger Immobilien.

Gut vermietete Top-Immobilien in A-Lagen zu verkaufen – das ist bei der heutigen Marktlage kein Problem. Aber was tun, wenn ich in einem Portfolio Immobilien mitgekauft habe, die für meinen Geschmack zu risikobehaftet sind? Wer kauft mir ein Paket von Supermarktgebäuden in E-Lage ab? Was mache ich mit Restbeständen in meinem Immobilienfonds, die ich nicht mehr selber verwerten will? „Bei solchen Geschäften können sich die Vertragsverhandlungen über viele Monate hinziehen“, sagt Jochen Prinz, Geschäftsführer von EOS Immobilienworkout.

Der Grund: Käufer wollten sich gegen alle denkbare Risiken absichern. „Gerade bei den großen Transaktionen sind immer viele Anwälte involviert, die über theoretische Risiken diskutieren.“ Prinz ist überzeugt: „Viele dieser Gedankenspiele kann man sich sparen, wenn man Erfahrungen im Immobiliengeschäft hat und sich mit dem Kaufgegenstand, bei dem die Immobilien ein wesentlicher Werttreiber sind, intensiv beschäftigt hat.“

Dass es auch schneller geht, hat die von Prinz im Jahr 2006 gegründete EOS Immobilienworkout in den letzten Jahren mehrfach bewiesen: Allein im Geschäftsjahr 2017/18 verdoppelte eine weitere Tochtergesellschaft der EOS Immobilienworkout seinen Bestand an Gewerbeimmobilien, das größte Geschäft hatte einen Wert im mittleren zweistelligen Millionenbereich: „Das war ein Paket von sechs Immobilien in verschiedenen deutschen Städten, im wesentlichen Büros, ein Ärztehaus und ein bisschen Wohnbestand.“

Verkauf problembehafteter Immobilien-Portfolios: Jochen Prinz ist Geschäftsführer von EOS Immobilienworkout GmbH.
Jochen Prinz ist Geschäftsführer von EOS Immobilienworkout.

Oft fehlen immobilienspezifische Begleit-Dokumente.

Die Kompetenz für so komplexe Deals hat EOS an ganz anderer Stelle entwickelt: „Wir verwerten normalerweise die Immobilien, die wir als Teil von besicherten Forderungspaketen erwerben“, sagt Prinz. Und wenn Kredite nicht mehr bedient werden können, steht dahinter nicht immer eine Premiumimmobilie als Sicherheit. „Wir sind aber sehr gut darin, das Potenzial einer Immobilie zu erkennen“, sagt Prinz. „Wie ist sie vermietet? Wer braucht eine solche Immobilie als Mieter? Welche Risiken sind zu bewerten? Wie ist beispielsweise bei Einzelhandelsimmobilien das örtliche Konkurrenzumfeld? Sind die angegebenen Gebäudedaten plausibel? Welche Maßnahmen sind werterhöhend und oder wirtschaftlich sinnvoll? Welche Ressourcen sind notwendig, um die Wertschöpfung zu heben? Wie lange dauert es diese Optimierungsmaßnahmen umzusetzen und wann gelingt voraussichtlich der Weiterverkauf einer optimierten Immobilie, und zu welchem Preis?“ Oft sei auch die gesetzlich vorgeschriebene Dokumentation nicht vollständig – „unser Anspruch ist es, eine solide vermietete und sauber dokumentierte Immobilie in den Markt zurückzugeben, die ein vernünftiges Investment darstellt.“

Unser Anspruch ist es, eine solide vermietete und sauber dokumentierte Immobilie in den Markt zurückzugeben, die ein vernünftiges Investment darstellt. Jochen Prinz, Geschäftsführer von EOS Immobilienworkout

Der Gedanke aus der EOS Immobilienworkout eine weitere Tochtergesellschaft zu gründen, um mit dieser Erfahrung auch direkt Performing Loans oder Immobilien handeln zu können, kam eher kundengetrieben. „Einer unserer Kunden, eine US-amerikanische Großbank, wollte ein großes Portfolio bestehend aus immobilienbesicherten Non Performing Loans, immobilienbesicherten Performing Loans und Immobilien verkaufen – ohne mit mehreren Käufern der unterschiedlichen Assetklassen Verhandlungen führen zu müssen. Die Frage war: Könnt Ihr uns das abnehmen in einem schnellen, schlanken Prozess? In drei Monaten wollen wir den Kaufvertrag auf dem Tisch haben.“

Verkauf problembehafteter Immobilien-Portfolios: Menschen stehen im Eingangsbereich eines Bürogebäudes.
Der Kauf von problembehafteten Immobilien ist mit vielen Risiken verbunden.

Aus einem Zufallsgeschäft wurde ein weiteres Geschäftsmodell.

Es lief alles wie von der Großbank gewünscht – und die zuständige EOS Tochtergesellschaft hatte schon innerhalb weniger Monate rd. 80 Prozent der Immobilien-Assetklasse aus dem Portfolio aufgewertet und weiterverkauft. Der Erfolg habe auch die EOS Gesellschafter überzeugt, die zuerst eher skeptisch gewesen seien, sagt Prinz. Inzwischen beschäftigen sich eigene Einheiten mit dem Assetmanagement und dem Property Management von Immobilien. Mit Investitionen im dreistelligen Millionen-Bereich gelangen in den letzten Jahren bereits einige Erfolgsgeschichten.

„Unser großer Vorteil ist, dass wir eigenständig agieren dürfen und dadurch schnell entscheiden können“, sagt Prinz. „Bevor wir Arbeit in irgendein Portfolio stecken, schauen wir uns die Immobilien kurz an: die Lage, das Erscheinungsbild, die direkt verfügbaren Daten. Mit den Kunden über ihre Erwartungen zu sprechen gehört auch dazu. Eine sehr detaillierte Bewertung nehmen wir dann vor, wenn eine grundsätzliche Bereitschaft des Kunden besteht, zum vereinbarten Kaufpreis zu verkaufen.“

Mit einem finanzstarken Konzern verhandelt es sich leichter.

In die Vertragsverhandlungen gehe er dann „sehr entspannt“, sagt Prinz. „Wir müssen unsere Käufe ja nicht finanzieren, sondern bezahlen alles aus Konzernmitteln. Das beschleunigt den ganzen Prozess, weil wir in einem seit über 13 Jahren definierten und regelmäßig trainierten Prozess schnell die notwendigen Genehmigungen einholen können.“

Für die Verkäufer sei das oft eine ganz neue Erfahrung: „Die klassische Reaktion ist: ‚Das war ja unkompliziert! Das machen wir gerne nochmal!‘“

Kontakt Immobilienworkout

Photo credits: Getty Images / Ezra Bailey, shutterstock / Roman Sigaev, EOS

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